Landlord Larry, 24세에 단독주택 40채. 상환 $480에 임대료 $1,400

상환은 월 $480대. 거기에 들어오는 임대료는 약 $1,400이고, 게다가 세입자의 부담은 0으로 전액이 주거 바우처(Section 8)에서 지급되었다. 미국 캘리포니아 출신의 Lawrence Guerguis가 대학 3학년 때 산 첫 집의 숫자다. 그는 지금 24세이고, 보유한 단독주택은 40채까지 늘어났다.

이 사례에는 본 사이트가 통상 갖추는 숫자가 없다. 게재 사례 443건은 월 매출이나 매각액의 실수치를 갖고 있지만, 그의 총 임대 수입도 현금흐름 총액도 부채 총액도 어느 출처에도 쓰여 있지 않다. BiggerPockets 출연 회차에서 쓰인 표현은 「월 수천 달러의 현금흐름」까지이고, 그 이상 분해되지 않는다.

그래도 기록할 가치가 있다고 판단한 것은, 총액 대신 한 채씩의 상환과 임대료가 나란히 나와 있기 때문이다. 24세에 40채라는 제목에서는 총액을 기대하게 되지만, 검증할 수 있는 것은 한 조씩의 숫자다. 여기서는 그 한 조를 세어 본다.

공개된 한 채씩의 숫자

첫 집에 대해서는 출처가 어긋난다. Business Insider Japan은 상환 월 약 $400, HUD 기준 임대료 약 $1,300이라고 쓰고, BiggerPockets 녹취록에서는 본인이 상환 $480대, 임대료 약 $1,400이라고 말한다. 어느 쪽으로도 기울이지 않고 둘 다 두었다. 상환에 대한 임대료의 배율은 전자에서 약 3.3배, 후자에서 약 2.9배가 된다.

제목은 40채지만 검증할 수 있는 것은 $480과 $1,400의 한 조뿐이다

이 사업의 설계는 두 가지 장치를 동시에 밖으로 내놓은 지점에 있다.

하나는 여신이다. 그는 대학 재학 중에 샀다. 급여 명세도 소득도 없으니 통상의 주택 담보 대출은 나오지 않는다. 쓴 것은 DSCR 대출로, 심사되는 것은 본인의 소득이 아니라 물건의 임대료가 상환을 몇 배 상회하는지(Debt Service Coverage Ratio)다. 최저 1.25가 요건이라고 하며 첫 집은 2.0을 넘었다. 본인은 이 금액대까지 빌려주는 대주를 BiggerPockets 게시판에서 찾아냈다.

또 하나는 임대료가 정해지는 방식이다. Section 8에서는 임대료의 70%에서 100%를 주거 당국이 지급한다. 첫 집의 세입자는 소득이 0이었기 때문에 임대료의 100%가 정부에서 들어왔다. 본인이 「완벽한 세입자가 필요했다. 정부는 지급을 한 번도 빠뜨리지 않는다」고 말하는 것은 이 의미다.

이 사업이 외부화한 것은 여신과 임대료의 결정 방식 양쪽이다. 편집부의 판단으로 써둔다. 물건을 싸게 산 것보다, 24세에 40채까지 쌓을 수 있었던 이유는 여기에 있다. 본인의 소득이 필요 없으니 재학 중부터 살 수 있고, 임대료가 당국의 기준으로 정해지니 임대료 협상도 세입자 신용 심사도 필요 없다.

임대료 인상의 여지는 물건이 아니라 절차 쪽에 있었다

또 하나의 수입원이 공개된 숫자 중에서 가장 구체적이다. 클리블랜드에서 처음 산 듀플렉스는 두 호 모두 침실 3개인데 세입자는 침실 2개분의 바우처만 갖고 있었다. 임대료는 1호 $650에서 멈춰 있었다.

그는 주거 당국의 기준을 조사한 뒤 침실 2개 기준의 약 $1,200까지 신청했다. 3개월 후 두 호 모두 그 금액이 되었다. 공사는 전혀 하지 않았다. 이미 Section 8 검사를 통과한 물건이었기 때문이다.

왜 이전 소유자는 하지 않았을까. 본인의 설명으로는 Section 8의 임대료 인상은 서류를 현지 당국에 직접 대면으로 제출해야 하고, 원격 투자자는 현지에 사람이 없거나 애초에 제도를 모른다. 그 물건은 소유자가 몇 번이나 바뀌었지만 아무도 신청을 내지 않았다. 최근에도 침실 3개로 임대료 $900이던 물건을 $1,600까지 올렸다.

여기는 편집부의 읽기가 본인과 조금 다르다. 그는 자신의 강점을 「숫자를 이해하는 것」이라고 말하지만, 위의 $650에서 $1,200, $900에서 $1,600이라는 움직임을 만든 것은 계산이 아니다. 현지에 살면서 당국 창구에 직접 서류를 가져갈 수 있는 상태를 만든 쪽이다. 실제로 그는 클리블랜드로 이사해 처음 1년 반은 스스로 관리했다.

약한 쪽도 실수치로 남아 있다

첫 집은 현지를 보지 않고 샀다. 페이스북 그룹에서 찾은 잡역부에게 봐 달라고 해서 엄지를 세워 받은 것뿐이다. 본인은 「온수기가 무엇인지도 몰랐다」고 말한다. 세입자가 정해지기까지 몇 개월이 걸렸고, 그때 쓴 심사는 본인의 말로 「전혀 좋지 않았다」.

개조도 직접 해서 실패했다. 밑칠을 하지 않고 벽을 칠했고, 나무 바닥을 다시 샌딩하려다 잘 안 됐다. 당시의 사진이 남아 있다고 한다.

자금의 출처도 재현의 이야기가 되지 않는다. 그는 암호자산 디스코드에 들어가 「자산이 내일 0이 될 수도 있다」고 반복하며 실물 자산 투자를 주장했다. 거기서 반응한 한 사람에게서 자금을 얻어 6채분의 계약금에 충당했다. 조건은 지분 30%와 임대료의 50/50. 나중에 지분을 사들였지만, 본인은 「이것은 올바른 방식이 아니다. 파트너를 맺는다면 처음부터 장기 계획을 정해 두어야 한다」고 돌아본다.

그리고 최대의 후회로 드는 것이 가격 쪽이다. 1년차에는 $1,000에서 $2,000의 차이로 매도인과 맞지 않아 안건을 여러 번 놓쳤다. 작은 물건에서 그 차이는 월 $5밖에 되지 않는다. 「전부 더 빨리 사 두었어야 했다」가 본인의 총평이다.

재현의 조건과 한계

• 급여 소득 없이 계속 사들일 수 있는 것은 임대료가 상환을 1.25배 이상 상회하는 물건에 그 금액대까지 빌려주는 대주가 붙을 때뿐이다.
• 공사 없는 임대료 인상이 효과를 내는 것은 기존 세입자가 방의 규격에 못 미치는 바우처로 들어와 있고 이전 소유자가 당국에 신청을 내지 않았을 때에 한한다.
• 원격으로 시작한 사업을 본인의 가동에서 떼어낼 수 있는 것은 현지에 살며 자체 관리한 기간을 거친 뒤 관리를 넘겼을 때뿐이다. 그의 경우는 1년 반이었다.

한계는 크다. 총 임대 수입과 현금흐름 총액, 부채 총액이 어느 출처에도 없으므로 40채라는 채수가 사업으로서 어느 정도 규모인지는 밖에서 측정할 수 없다. 본인은 「가능한 한 가져가지 않고 매달 계약금에 돌리고 있다」고 말하며, 수중에 남는 금액 자체를 공개할 의도가 없어 보인다. 게다가 3년이라는 기간은 큰 수선의 파도나 공실의 연속을 아직 통과하지 않은 길이다. Section 8과 DSCR 대출은 미국의 제도이고, 같은 조합이 다른 나라에 있는지는 출처의 범위 밖이다.

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한 채당 단위 경제를 공개한 게재 사례를 늘어놓으면 이렇게 된다. 지방 민박 3채의 전 숫자 공개. 임대 × 여관업은 초기 345만 엔, 회수 17개월, 엔지니어의 부업 렌털 스페이스 3점포로 첫해 750만 엔, 초기 45만 엔, 실내 창고 23실이 만실에 월 6.5만 엔, 손익분기점은 가동 50%.

모두 한 거점당 초기 비용과 월 수지가 나와 있는 점이 공통이다. 이번 사례가 다른 것은 임대료의 수준을 운영자가 정하지 않는다는 점이다. 주거 당국의 기준액이 상한이므로, 채워지는지가 아니라 기준액에 대해 올바른 서류가 제출되어 있는지가 수입을 결정한다.