Landlord Larry、24歳で戸建て40戸。返済$480台の家にSection 8家賃$1,400という1戸の単位経済

返済は月$480台。そこに入る家賃は約$1,400で、しかも入居者の負担はゼロ、全額が住宅バウチャー(Section 8)から支払われた。米カリフォルニア州出身のLawrence Guerguis氏が大学3年生のときに買った1軒目の数字である。氏はいま24歳で、保有する戸建ては40戸まで増えている。

この事例には、当サイトが通常そろえている数字が無い。BiggerPockets の出演回で使われている表現は「月に数千ドルのキャッシュフロー」までで、それ以上の分解はされていない。

それでも記録する価値があると判断したのは、総額の代わりに1戸ずつの返済と家賃が並んで出ているからだ。24歳で40戸という見出しは規模の話をしているように見えるが、検証できるのは1組ずつの数字である。ここではその1組を数え上げる。

公開されている1戸ずつの数字

1軒目については出典が食い違っている。Business Insider Japan は返済 月約$400・HUD基準家賃 約$1,300と書き、BiggerPockets のトランスクリプトでは本人が返済$480台・家賃約$1,400と話している。どちらかに寄せず両方置いた。返済に対する家賃の倍率は、前者で約3.3倍、後者で約2.9倍になる。

見出しは40戸だが、検証できるのは$480と$1,400の1組だけだ

この事業の設計は、2つの仕組みを同時に外に出したところにある。

1つは与信だ。氏は大学在学中に買っている。給与明細も所得もないので、通常の住宅ローンは組めない。使ったのはDSCRローンで、審査されるのは本人の収入ではなく物件の家賃が返済を何倍上回るか(Debt Service Coverage Ratio)である。最低1.25が要件とされ、1軒目は2.0を超えていた。本人はこの金額帯まで貸してくれる貸し手をBiggerPocketsの掲示板で探して見つけている。

もう1つは家賃の決まり方だ。Section 8では家賃の70%から100%を住宅当局が払う。1軒目の入居者は所得がゼロだったため、家賃の100%が政府から入った。本人が「完璧な入居者が必要だった。政府は支払いを一度も落とさない」と話しているのはこの意味である。

この事業が外部化したのは、与信と家賃の決め方の両方だ。編集部の判断として書いておく。物件を安く買えたことよりも、24歳で40戸まで積めた理由はここにある。本人の所得が要らないので在学中から買え、家賃が当局の基準で決まるので賃料交渉も入居者の与信審査も要らない。

値上げの余地は、物件ではなく手続きの側にあった

もう1つの収入源が、公開された数字の中でいちばん具体的だ。クリーブランドで最初に買ったデュプレックスは、2室とも3ベッドルームなのに入居者は2ベッドルーム分のバウチャーしか持っていなかった。家賃は1室$650で止まっていた。

氏は住宅当局の基準を調べたうえで、2ベッドルーム基準の約$1,200まで申請した。3か月後、2室ともその額になった。工事は一切していない。すでにSection 8の検査を通っている物件だったからだ。

なぜ前のオーナーはやらなかったのか。本人の説明では、Section 8の家賃引き上げは書類を現地の当局へ対面で出す必要があり、遠隔の投資家は現地に人がいないか、そもそも制度を知らない。その物件は所有者が何度も入れ替わっていたが、誰も申請を出していなかった。最近も3ベッドルームで家賃$900だった物件を$1,600まで上げている。

ここは編集部の読みが本人と少し違う。氏は自分の強みを「数字を理解していること」だと言うが、上の$650から$1,200、$900から$1,600という動きを作ったのは計算ではない。現地に住み、当局の窓口に自分で書類を持っていける状態を作ったことのほうだ。実際に氏はクリーブランドに引っ越し、最初の1年半は自分で管理している。

弱さも実数で残っている

1軒目は現地を見ずに買った。Facebookのグループで見つけた便利屋に見てもらい、親指を立ててもらっただけである。本人は「給湯器が何かも知らなかった」と話している。入居者が決まるまでには数か月かかり、そのとき使った審査は本人の言葉で「まったく良くなかった」。

改修も自分でやって失敗している。下塗りをせずに壁を塗り、床のサンディングをやり直そうとしてうまくいかなかった。当時の写真が残っているという。

資金の出どころも再現の話にはならない。氏は暗号資産のDiscordに入り、「資産が明日ゼロになるかもしれない」と繰り返して現物資産への投資を説いた。そこで反応した1人から資金を得て、6戸ぶんの頭金に充てている。条件はエクイティ30%と家賃の50/50。後に買い戻したが、本人は「これは正しいやり方ではない。パートナーを組むなら最初から長期の計画を決めておくこと」と振り返っている。

そして最大の後悔として挙げているのが値付けの側だ。1年目は$1,000から$2,000の差で売主と折り合わず、案件を何度も落とした。小さな物件では、その差は月$5にしかならない。「全部もっと早く買っておけばよかった」というのが本人の総括である。

再現の条件と限界

• 給与収入なしで買い進められるのは、家賃が返済を1.25倍以上上回る物件に、その金額帯まで貸してくれる貸し手が付くときだけだ。
• 工事なしの家賃引き上げが効くのは、既存の入居者が部屋の広さに見合わないバウチャーで入っていて、前の所有者が当局へ申請を出していなかったときに限られる。
• 遠隔で始めた事業を本人の稼働から切り離せるのは、現地に住んで自主管理した期間を経て、その後に管理を引き渡したときだけだ。氏の場合は1年半だった。

限界は大きい。総家賃収入とキャッシュフロー総額、負債総額がどの出典にも無いので、40戸という戸数が事業としてどれだけの規模なのかは外から測れない。本人は「できるだけ持ち出さず、毎月頭金に回している」と話しており、手元に残る額そのものを公開する意図がなさそうに見える。加えて3年という期間は、修繕の大きな波や空室の連続をまだ通っていない長さだ。Section 8とDSCRローンは米国の制度で、同じ組み合わせが他の国にあるかどうかは出典の範囲外である。

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1戸あたりの単位経済を公開している掲載事例を並べるとこうなる。地方民泊3物件の全数字公開。賃貸×旅館業は初期345万円・回収17か月、エンジニアの副業レンタルスペース3店舗で初年度750万円・初期45万円、室内トランクルーム23室が満室で月6.5万円・損益分岐点は稼働50%。

いずれも1拠点あたりの初期費用と月の収支が出ている点が共通している。今回の事例が異なるのは、家賃の水準を運営者が決めていないところだ。住宅当局の基準額が上限になっているので、埋まるかどうかではなく、基準額に対して正しい書類が出ているかが収入を決めている。